lundi, 30 mars 2015 00:00

Coût du logement: le grand écart

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Suroccupation des logements


 

En France, les dépenses de logement pèsent de plus en plus dans le budget des ménages. Et pour cause : le prix du m2 à la location en 2011 était de 24 euros/m2 à Paris, près de 18 euros/m² en Ile-de-France, ou encore un peu plus de 14 euros/m² à Nice, selon le ministère.

Pour mesurer ce qu’il en coûte de se loger aux Français, on peut se rapporter à ce que l’Insee appelle le taux d’effort des ménages, c’est-à-dire le rapport entre la dépense en logement d’un ménage et son revenu. Ce taux est dit « net » si l’aide au logement perçue par le ménage est déduite de la dépense de logement. Et le taux d’effort médian est celui qui partage la population considérée en deux : une moitié se situe au-dessus, l’autre moitié en dessous. Grâce à cet indicateur, on a donc une idée assez précise de ce que pèse le prix du logement dans le budget des Français.

A Nice, dans les Alpes-Maritimes, ce taux s’élevait à 25,3 % fins 2009, un niveau bien supérieur à l’Essonne (17,5 %), les Hauts-de-Seine (17,9 %), la Seine-Saint-Denis (16,2 %) et même Paris (23,2 %). La moyenne nationale étant de 18,7 %.

Autre indicateur révélateur des difficultés que rencontrent un certain nombre de personnes à se loger : le taux de suroccupation1. Les départements franciliens sont les plus touchés : Paris et les départements de la petite couronne voient ce taux dépasser les 20 %, atteignant 32,5 % dans la capitale. En province, la suroccupation ne concerne que 7,2 % des résidences principales (9,7 % en moyenne à l’échelle métropolitaine).

Voir Graphique Suroccupation des logements: l'Ile-de-France en première ligne

Part des résidences principales de 2011 en situation de sur-occupation, en %

« A elle seule, l’Ile-de-France concentre presque autant d’habitants en situation de suroccupation que la province : respectivement 2,05 et 2,60 millions de personnes », pointaient une étude de l’Insee de juin 20132. En cause : l’urbanisation plus forte et les tensions sur le marché immobilier francilien. Mais aussi la composition du parc immobilier régional : en province, il y a deux plus de maisons, et elles disposent de plus de pièces. En Ile-de-France, c’est l’inverse : il y a deux fois plus de studios, de deux et de trois pièces qu’en province.

Autre facteur : la taille du ménage. Or l’Ile-de-France est l’une des régions où elle est la plus élevée : 2,33 personnes, contre 2,26 dans le reste de la France métropolitaine.

Tout le monde n’est pas touché de la même manière : les étudiants vivent plus souvent dans des logements sur occupés que les retraités. Les ouvriers, les employés ou encore les immigrés sont également particulièrement concernés.

  • 1. Un logement est suroccupé quand il lui manque au moins une pièce par rapport à la norme d’ « occupation normale », définie ainsi : une pièce de séjour pour le ménage, une pièce pour chaque personne de référence d’une famille, une pièce pour les personnes hors famille non célibataires ou les célibataires de 19 ans ou plus. Pour les célibataires de moins de 19 ans, on compte une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans, sinon une pièce par enfant.
  • 2. Les chiffres de cette étude datent de 2010 et sont donc plus anciens que ceux collectés pour les infographies présentées ici.

 

560 000 ménages franciliens vivent dans des logements trop petits

En 2010, 560 000 ménages franciliens de deux personnes ou plus vivent dans un logement suroccupé. L’Ile-de-France est la première région métropolitaine touchée par la suroccupation avec 17,7 % des résidences principales contre 4,7 % en province. Cette situation est due en partie au faible nombre de maisons, au nombre élevé de petits logements et à la taille plus grande des ménages. Alors qu’en province la suroccupation recule entre 1999 et 2010, elle augmente en Ile-de-France.

Une très forte concentration d’habitants en logements suroccupés en Ile-de-France

La suroccupation est beaucoup plus forte en région francilienne qu’en province, où elle ne touche que 4,7 % des logements, et 0,8 % seulement de façon accentuée. A elle seule, l’Ile-de-France concentre presque autant d’habitants en situation de suroccupation que la province : respectivement 2,05 et 2,60 millions de personnes. L’urbanisation plus forte et les tensions sur le marché immobilier francilien expliquent en partie ces écarts.

 Avec 27 % de logements suroccupés, Paris et la Seine-Saint-Denis sont au premier rang en Ile-de-France ; la suroccupation accentuée y frôle les 8 %  

La composition du parc immobilier francilien avec peu de maisons et beaucoup de petits logements accroît la suroccupation

Les maisons se distinguent très nettement par leur faible taux de suroccupation : seulement 5 % contre 23 % pour les appartements en Ile-de-France. Dans les deux cas, le taux francilien est le double de celui de la province. D’ailleurs, la moitié des appartements suroccupés de France métropolitaine se trouvent en Ile-de-France (alors que l’Ile-de-France abrite 30,4 % des appartements de France métropolitaine).

La composition du parc immobilier régional accroît la suroccupation moyenne globale en Ile-de-France : la province offre deux fois plus de maisons que la région francilienne ; les maisons disposent de plus de pièces et, sans surprise, la part de logements en suroccupation diminue avec le nombre de pièces. En Ile-de-France, dans l’ensemble du parc, il y a deux fois plus de studios, de deux et de trois pièces qu’en province. 56 % des logements franciliens sont des quatre pièces ou plus, c’est le cas de 78 % des logements en province. Mais même dans ces grands logements, ceux de l’Ile-de-France en suroccupation accentuée sont quatre fois plus nombreux que ceux de province (2 % contre 0,5 %).

Enfin, parmi les studios, en excluant les ménages d’une personne, 52 % des logements franciliens et 40 % des provinciaux sont suroccupés de manière accentuée (c’est-à-dire lorsque trois personnes ou plus y vivent).

Quel que soit le statut d’occupation de son logement, le fait de résider en Ile-de- France accentue le risque d’habiter dans un logement suroccupé. Etre propriétaire protège de la suroccupation, cependant moins en Ile-de-France qu’en province : 6 % des propriétaires franciliens résident dans un logement suroccupé, contre 1 % des provinciaux. La suroccupation accentuée des logements en propriété est quasi inexistante en province (0,2 %) mais non négligeable en Ile-de-France (1,2 %).

 

Evaluation des aides personnelles au logement

La mission d’évaluation des aides personnelles au logement relève du programme d’activité de l’IGAS. Elle a été menée sur six mois. Ces aides bénéficient à plus de 6 millions de personnes, majoritairement locataires, pour un coût total de près de 16 milliards d’euros.

Cette mission a donné lieu à quatre rapports : un rapport de synthèse et trois rapports thématiques. Ils couvrent ainsi de multiples aspects de cette politique publique et, notamment, leur efficacité sociale, leur place dans la politique du logement, ainsi que leur gestion par les caisses d’allocations familiales. Ils s’appuient sur une enquête approfondie sur le terrain et sont riches de nombreuses données clés.

 

C'est un rapport explosif qui vient d'être publié. Il concerne les Aides Personnalisées aux Logements (APL). En France, six millions de ménages en bénéficient, pour un coût total de 17 milliards d'euros en 2014. Ces aides sont distribuées en fonction des ressources. Et elles seraient trop généreuses, selon l'Inspection des Finances.

Des APL plus restrictives

L'organisme préconise des critères plus restrictifs pour les APL que les seuls revenus, comme la prise en compte de la superficie du logement, le prix du loyer, mais aussi le patrimoine des ménages. Les locataires qui ont une résidence secondaire ne pourraient plus bénéficier des APL. L'économie espérée en 2017 avec cette nouvelle mesure serait de 341 millions d'euros.

Les APL contribuent à augmenter le prix du loyer. Les aides versées aux étudiants doivent être modifiées en fonction de la situation de ces derniers. Ils devront choisir entre le rattachement fiscal avec les parents ou les APL.

La ministre du Logement déclare que ce rapport n'engage pas le gouvernement mais qu'il contribue à sa réflexion.

Que propose le rapport ?

Le rapport, rédigé conjointement par l'Inspection générale des finances, l'Inspection générale des affaires sociales et le Conseil général de l'environnement et du développement durable, propose d'abord de durcir les conditions d'attribution des aides personnalisées au logement (APL). Selon eux, cela permettrait d'économiser près de 350 millions d'euros par an. Concrètement, elles ne seraient plus versées pour les logements dépassant un certain niveau de loyer et de superficie. Les ménages déjà titulaires d'un certain niveau de patrimoine ne pourraient plus en bénéficier.

Deuxième mesure préconisée : ne plus autoriser le rattachement des étudiants percevant ces aides au foyer fiscal de leurs parents. Ceci permettrait de mieux prendre en compte les revenus que les enfants perçoivent de leurs parents, actuellement non intégrés dans le calcul des APL. La mesure pourrait générer 400 millions d'euros d'économie.

Enfin, le montant des APL pourrait être modulé en fonction du "taux d'effort", c'est-à-dire en fonction du poids du loyer dans le budget du ménage. Ce qui pourrait rapporter 600 millions d'euros.

Pourquoi les aides au logement sont-elles ciblées ?

Le rapport ne se limite pas aux APL : c'est toute la politique du logement qui est passée en revue. Il propose également de réformer les aides aux bailleurs privés, le régime locatif en meublé, de supprimer les "aides à la pierre" aux organismes HLM... Il va par ailleurs à contre-courant de plusieurs mesures prises récemment, comme le taux de TVA réduit pour les travaux de rénovation énergétique ou certaines dispositions de la loi Duflot. Au total, ce sont près de 4 milliards d'euros qui pourraient être économisés. Même si le rapport propose une palette très large de mesures, ce sont bien les APL qui seraient dans le collimateur de Bercy, affirment.

Mais le gouvernement ne reprendra pas toutes ces mesures. Il se refuse, par exemple, à fragiliser un secteur de la construction déjà en difficulté, comme en témoignent les dernières statistiques. De plus, François Hollande a promis qu'il n'y aurait pas de nouvelle hausse d'impôts. Ce qui interdit de toucher aux niches fiscales, explique un conseiller élyséen au journal. Ce sont donc les aides au logement qui seront mises à contribution pour dégager des économies.

Le rapport d’évaluation 2012 des aides personnelles au logement comprend :

- Un rapport de synthèse  ( Voir PDF)

- Rapport thématique n°1 : L’efficacité sociale des aides personnelles au logement   (Voir PDF)

- Rapport thématique n°2 : Les aides personnelles dans la politique du logement   ( Voir PDF)

- Rapport thématique n°3 : La gestion des aides personnelles au logement par la branche famille  (Voir PDF)

 

Télécharger les pièces jointes : Rapport d’évaluation 2014Mission d'évaluation de la politique du logement


 

 

Définitions

La suroccupation des logements peut s’appréhender selon le nombre de pièces ou la surface par personne. Dans le premier cas, on apprécie le degré d’intimité dont disposent les occupants du logement, dans le second, l’espace disponible. Certains indices peuvent combiner les deux notions ou en exclure une. Par exemple, les Caisses d’allocations familiales retiennent des critères de surface minimale par personne tandis que l’enquête Logement permet de combiner nombre de pièces et surface. Le recensement de la population permet, quant à lui, un calcul en nombre de pièces.

Le taux de suroccupation est ici calculé à partir des recensements de la population de 1999 et 2010 (exploitation complémentaire) en rapportant le nombre de logements suroccupés à l’ensemble des résidences principales.

Un logement est suroccupé quand il lui manque au moins une pièce par rapport à la norme d’ « occupation normale », définie ainsi : une pièce de séjour pour le ménage, une pièce pour chaque personne de référence d’une famille, une pièce pour les personnes hors famille non célibataires ou les célibataires de 19 ans ou plus. Pour les célibataires de moins de 19 ans, on compte une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans, sinon une pièce par enfant.

Un logement est en situation de suroccupation accentuée lorsqu’il lui manque au moins deux pièces par rapport à cette même norme. 

L’indicateur n’est calculé que pour les ménages de deux personnes ou plus. Pour mesurer la suroccupation pour les ménages d’une personne (1,7 million de ménages en Ile-de-France), il faudrait prendre en compte la superficie de leur logement, mais cette information ne figure pas dans le recensement de la population.

 

Avec l'information d'Alexis Toulon Alterecoplus.fr

 

Serge G Laurens

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